Architekt, Zimmermeister oder Holzbaubetrieb: Wer plant meinen DG-Ausbau in München?

22.10.2026

Wer in München das Dachgeschoss ausbauen will, steht schnell vor der Frage: Reicht ein Holzbaubetrieb, brauche ich einen Architekten – oder am besten beides? Die Antwort hängt davon ab, was genau gebaut werden soll, welche Vorgaben die Bayerische Bauordnung (BayBO 2025) macht und ob das Haus unter Erhaltungssatzung oder Ensembleschutz steht. Dieser Ratgeber grenzt die Rollen sauber voneinander ab und zeigt, woran Eigentümer den passenden Spezialisten erkennen.

Warum diese Frage in München häufiger auftaucht als anderswo

In Bayern – und besonders in München – ist der Dachgeschossausbau eine Baumaßnahme mit vielen Beteiligten: Bauvorlageberechtigung nach BayBO 2025, BayBO-Verfahren, lokale Erhaltungssatzungen, Ensembleschutz, Fledermausprüfung, GEG-Anforderungen. Wer hier einen reinen Handwerksbetrieb ohne planerische Qualifikation beauftragt, läuft Gefahr, dass die Unterlagen bei der Lokalbaukommission (LBK) durchfallen oder dass Denkmal- und Ensembleschutz übergangen werden.

Wer darf in Bayern überhaupt einen Bauantrag stellen?

Seit der Novelle der BayBO 2025 sind reine Ausbauten zu Wohnzwecken verfahrensfrei, solange Konstruktion und äußere Gestalt des Gebäudes unverändert bleiben (Art. 57 Abs. 18 BayBO). In diesen Fällen brauchen Sie formal keinen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – die Anzeige erfolgt zwei Wochen vor Baubeginn in Textform.

Sobald aber eines der folgenden Themen ins Spiel kommt, ist in der Regel ein Bauvorlageberechtigter erforderlich:

• Gauben, die die Dachsilhouette verändern
• Dachaufstockungen oder Änderungen der Dachform
• Nutzungsänderungen
• denkmalgeschützte Gebäude oder Ensemble-/Erhaltungssatzungen
• Eingriffe in die Tragkonstruktion

Bauvorlageberechtigt sind nach BayBO unter anderem Architekten, Bauingenieure und bestimmte Handwerksmeister mit entsprechender Qualifikation – etwa der Zimmermeister im Rahmen seiner Befugnisse.

Drei Rollen, drei Blickwinkel

Architekt: Genehmigung, Gestaltung, Bauleitung

Der Architekt ist in München der klassische Bauvorlageberechtigte für DG-Ausbauten mit Gauben, Aufstockungen oder denkmalrechtlichem Bezug. Er übernimmt:

• Vor- und Entwurfsplanung inkl. Aufmaß und Bestandsanalyse
• Erstellung des Bauantrags inkl. Lageplan, Grundrissen, Schnitten und Ansichten
• Abstimmung mit LBK, Denkmalschutz (bei Bedarf) und Erhaltungssatzung „Schwabing 7" & Co.
• Bauleitung und Objektüberwachung gegenüber den Fachbetrieben
• Koordination des Energieeffizienz-Experten (EEE) für Förder- und GEG-Nachweise

Wichtig für München: Viele Stadtteile – Schwabing-West, Teile der Maxvorstadt, das Lehel – liegen in Erhaltungssatzungen oder Ensembles. Hier ist der Architekt nicht nur sinnvoll, sondern praktisch unverzichtbar, weil er die Gestaltungssatzung kennt und die LBK-Verfahren führt.

Zimmermeister: Holzkonstruktion, Dachstuhl, Bauphysik

Der Zimmermeister ist im Holzbau der Fachmann für Sparren, Pfetten, Dachstuhl ertüchtigen, Holzbalkendecken und Holzrahmenbau. Im Rahmen seiner handwerklichen Befugnisse kann er auch Teile der Vorlageberechtigung abdecken – allerdings nur, soweit sein Aufgabengebiet reicht.

Seine typischen Leistungen im DG-Ausbau:

• Bestandsaufnahme und Bewertung der bestehenden Holzkonstruktion
• Planung und Ausführung von Aufdach- oder Zwischensparrendämmung
• Verstärkung oder Ertüchtigung des Dachstuhls für zusätzliche Lasten (z. B. Solaranlage, zweite Dämmebene)
• Holzrahmenbau für Innenwände, Gauben und Aufstockungen
• Werkplanung und Ausführung als bauausführender Betrieb

Holzbauingenieur / Tragwerksplaner: Statik im Bestand

Gerade in München, mit vielen Bestandsgebäuden aus der Vorkriegs- und Nachkriegszeit, ist die statische Beurteilung entscheidend. Der Holzbauingenieur – oft Bauingenieur mit Schwerpunkt Holzbau – liefert:

• Tragfähigkeitsnachweise für bestehende Holzbalkendecken
• Berechnung für Sparrenquerschnitte, Pfetten und Stützen
• Nachweise nach Eurocode 5 (EC 5) und nach BayBO
• Abstimmung mit Architekt und Zimmermeister zur Umsetzbarkeit

Welche Kombination brauchen Sie konkret?

Szenario 1: Verfahrensfreier Ausbau ohne Gauben

Dämmung, Trockenbau, Boden, neues Bad – Konstruktion und äußere Gestalt bleiben gleich. Hier kann ein qualifizierter Holzbaubetrieb mit Energieeffizienz-Experten die Ausführung übernehmen. Ein Architekt ist nicht zwingend vorgeschrieben, aber sinnvoll, wenn Sie die GEG-Nachweise und Fördermittel (BEG, FKG München) sauber dokumentieren wollen.

Szenario 2: Ausbau mit Gauben oder Dachaufbau

Sobald die Dachsilhouette verändert wird, greift die Bauvorlagepflicht. In den meisten Fällen ist ein Architekt erforderlich, dazu kommt ein Zimmermeister für die Holzkonstruktion und häufig ein Statiker/Tragwerksplaner für den Bestand.

Szenario 3: Denkmalgeschütztes Gebäude oder Ensemble

Hier muss der Architekt die denkmalrechtlichen Belange mit der LBK und dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege abstimmen. Zimmermeister und Holzbauingenieur werden ergänzend eingebunden. Gestaltung, Materialwahl und Gaubenform müssen mit dem Erhaltungssatzungs- bzw. Ensemble-Status verträglich sein.

Honorarrahmen und Kostengrößen

Konkrete Honorare hängen vom Projektumfang, der Honorarzone und der Honorarvereinbarung ab. Die nachfolgenden Spannen sind Richtwerte aus der Praxis in München:

• Architekten- und Genehmigungsplanung bei DG-Ausbau: pauschal rund 8.000 bis 20.000 €, typischerweise etwa 10–15 % der Baukosten
• Statik und Tragwerksplanung bei DG-Ausbau oder Aufstockung: pauschal rund 3.000 bis 8.000 €
• Zimmermeister als reiner Ausführungsbetrieb: eingebettet in die Rohbaukosten (Holzbau, Dachstuhlarbeiten)

Wichtig: Die endgültigen Honorare richten sich nach der jeweiligen Vereinbarung mit den Fachleuten – die genannten Spannen ersetzen keine individuelles Angebot.

Woran erkennen Eigentümer den richtigen Spezialisten?

Qualifikation und Nachweise

• Architekt: Eintragung in der Bayerischen Architektenkammer, Bauvorlageberechtigung nach BayBO
• Zimmermeister: Eintragung in der Handwerkskammer, Nachweise Holzbau / Holzbauermeister
• Tragwerksplaner: Liste der qualifizierten Tragwerksplaner, Nachweis EC 5

Münchner Erfahrung

• Referenzen mit DG-Ausbauten in München
• Erfahrung mit Erhaltungssatzung „Schwabing 7", Lehel, Maxvorstadt oder vergleichbaren Quartieren
• Vertrautheit mit Fledermausprüfung und RKU-Verfahren

Transparenz und Koordination

• Klare Leistungsbeschreibung mit Abgrenzung Architekt / Zimmermeister / Statiker
• Benennung eines festen Ansprechpartners für die Bauherren
• Koordination mit dem Energieeffizienz-Experten (EEE) für Förderanträge

Typische Stolperfallen in München

• Ein reiner Holzbaubetrieb übernimmt ohne Architekten einen Bauantrag für Gauben – die LBK verlangt aber einen Bauvorlageberechtigten.
• Denkmalschutz oder Ensembleschutz wird nicht erkannt – die Folge: Baustopp, Rückbau oder teure Umplanung.
• Statik der Holzbalkendecke wird unterschätzt – spätere Ertüchtigung ist teurer als eine vorab eingeplante Verstärkung.
• Fehlender Fledermausnachweis – das Referat für Klima und Umweltschutz (RKU) kann den Ausbau zeitlich verschieben.

Praktisches Vorgehen für Eigentümer

1. Lassen Sie zuerst klären, ob Ihr Vorhaben nach BayBO 2025 verfahrensfrei ist oder ein Bauantrag nötig wird.
2. Prüfen Sie Stadtteil- und Objektstatus: Erhaltungssatzung, Ensemble, Denkmal.
3. Holen Sie Architekt, Zimmermeister und ggf. Tragwerksplaner möglichst früh gleichzeitig an einen Tisch – das spart Umplanungen.
4. Stimmen Sie den Energieeffizienz-Experten (EEE) und eventuelle Förderanträge (BEG, FKG München) mit dem Planungsteam ab.

Wer als Münchner Eigentümer das passende Team aus Architekt, Zimmermeister und Holzbauingenieur zusammenstellt, spart im DG-Ausbau typischerweise Wochen an Verzögerung, vermeidet unnötige Rückbauten und sichert die Förderfähigkeit. Die https://www.dachgeschossausbaumuenchen.de/leistungen/dachgeschossausbau-eigentuemer/ bietet einen Einstieg in die Leistungsübersicht und die Vermittlung qualitätsgeprüfter Fachbetriebe im Raum München.