In Bayern – und besonders in München – ist der Dachgeschossausbau eine Baumaßnahme mit vielen Beteiligten: Bauvorlageberechtigung nach BayBO 2025, BayBO-Verfahren, lokale Erhaltungssatzungen, Ensembleschutz, Fledermausprüfung, GEG-Anforderungen. Wer hier einen reinen Handwerksbetrieb ohne planerische Qualifikation beauftragt, läuft Gefahr, dass die Unterlagen bei der Lokalbaukommission (LBK) durchfallen oder dass Denkmal- und Ensembleschutz übergangen werden.
Seit der Novelle der BayBO 2025 sind reine Ausbauten zu Wohnzwecken verfahrensfrei, solange Konstruktion und äußere Gestalt des Gebäudes unverändert bleiben (Art. 57 Abs. 18 BayBO). In diesen Fällen brauchen Sie formal keinen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – die Anzeige erfolgt zwei Wochen vor Baubeginn in Textform.
Sobald aber eines der folgenden Themen ins Spiel kommt, ist in der Regel ein Bauvorlageberechtigter erforderlich:
Bauvorlageberechtigt sind nach BayBO unter anderem Architekten, Bauingenieure und bestimmte Handwerksmeister mit entsprechender Qualifikation – etwa der Zimmermeister im Rahmen seiner Befugnisse.
Der Architekt ist in München der klassische Bauvorlageberechtigte für DG-Ausbauten mit Gauben, Aufstockungen oder denkmalrechtlichem Bezug. Er übernimmt:
Wichtig für München: Viele Stadtteile – Schwabing-West, Teile der Maxvorstadt, das Lehel – liegen in Erhaltungssatzungen oder Ensembles. Hier ist der Architekt nicht nur sinnvoll, sondern praktisch unverzichtbar, weil er die Gestaltungssatzung kennt und die LBK-Verfahren führt.
Der Zimmermeister ist im Holzbau der Fachmann für Sparren, Pfetten, Dachstuhl ertüchtigen, Holzbalkendecken und Holzrahmenbau. Im Rahmen seiner handwerklichen Befugnisse kann er auch Teile der Vorlageberechtigung abdecken – allerdings nur, soweit sein Aufgabengebiet reicht.
Seine typischen Leistungen im DG-Ausbau:
Gerade in München, mit vielen Bestandsgebäuden aus der Vorkriegs- und Nachkriegszeit, ist die statische Beurteilung entscheidend. Der Holzbauingenieur – oft Bauingenieur mit Schwerpunkt Holzbau – liefert:
Dämmung, Trockenbau, Boden, neues Bad – Konstruktion und äußere Gestalt bleiben gleich. Hier kann ein qualifizierter Holzbaubetrieb mit Energieeffizienz-Experten die Ausführung übernehmen. Ein Architekt ist nicht zwingend vorgeschrieben, aber sinnvoll, wenn Sie die GEG-Nachweise und Fördermittel (BEG, FKG München) sauber dokumentieren wollen.
Sobald die Dachsilhouette verändert wird, greift die Bauvorlagepflicht. In den meisten Fällen ist ein Architekt erforderlich, dazu kommt ein Zimmermeister für die Holzkonstruktion und häufig ein Statiker/Tragwerksplaner für den Bestand.
Hier muss der Architekt die denkmalrechtlichen Belange mit der LBK und dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege abstimmen. Zimmermeister und Holzbauingenieur werden ergänzend eingebunden. Gestaltung, Materialwahl und Gaubenform müssen mit dem Erhaltungssatzungs- bzw. Ensemble-Status verträglich sein.
Konkrete Honorare hängen vom Projektumfang, der Honorarzone und der Honorarvereinbarung ab. Die nachfolgenden Spannen sind Richtwerte aus der Praxis in München:
Wichtig: Die endgültigen Honorare richten sich nach der jeweiligen Vereinbarung mit den Fachleuten – die genannten Spannen ersetzen keine individuelles Angebot.
Wer als Münchner Eigentümer das passende Team aus Architekt, Zimmermeister und Holzbauingenieur zusammenstellt, spart im DG-Ausbau typischerweise Wochen an Verzögerung, vermeidet unnötige Rückbauten und sichert die Förderfähigkeit. Die https://www.dachgeschossausbaumuenchen.de/leistungen/dachgeschossausbau-eigentuemer/ bietet einen Einstieg in die Leistungsübersicht und die Vermittlung qualitätsgeprüfter Fachbetriebe im Raum München.
]]>Schimmelpilzsporen brauchen drei Dinge: Feuchtigkeit, Wärme und Nährboden. In einem neu ausgebauten Dachgeschoss ist die Luftfeuchtigkeit der einzige Faktor, den Bewohner tatsächlich beeinflussen können. Vier Personen, Wäschetrocknen, Kochen und Duschen bringen in einer durchschnittlichen Münchner Dachgeschosswohnung schnell 6 bis 10 Liter Wasser pro Tag in die Raumluft. Kippt das Fenster, lässt sich diese Last grob ableiten. Kippt es nicht – etwa nachts im Winter oder tagsüber bei Berufstätigen – schlägt sich die Feuchte an der kältesten Stelle der Hülle nieder. Im Dachgeschoss ist das meist die Gaubenwand, der Anschluss Sparren/Dampfbremse oder eine unentdeckte Leckage.
Die GEG-Luftdichtheitsschicht (Dampfbremse) verhindert, dass diese Raumfeuchte in die Konstruktion wandert und dort als Tauwasser ausfällt. Sie ersetzt aber kein Lüftungskonzept, denn sie sorgt im Gegenteil dafür, dass kein Luftaustausch mehr über Fugen stattfindet. Was vorher durch Ritzen ging, muss jetzt bewusst geplant werden.
Je besser die Dämmung, desto wärmer die Innenoberflächen der Dachflächen. Warmes Bauteil bedeutet, dass die Luftfeuchte weiter von der Taupunkttemperatur entfernt bleibt. Münchner EFH erreichen die GEG-Anforderung 0,24 W/(m²K) meist mit Zwischensparrendämmung 180–200 mm; für KfW 261 sind 0,14 W/(m²K) nötig.
Die Dampfbremse wird verklebt und mit einem Blower-Door-Test (n50-Wert) geprüft. Das dichte Bauteil reduziert unkontrollierten Feuchteeintrag, erhöht aber gleichzeitig die Notwendigkeit einer geregelten Zuluft. Deshalb fordert das GEG nicht nur die Dichtheit, sondern in vielen Fällen – etwa bei KfW/BAFA – auch ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6.
München erreicht im Sommer 30 °C und mehr. Der Nachweis nach DIN 4108-2 verlangt, dass 26,5 °C an nicht mehr als 10 % der Nutzungsstunden überschritten werden. Außenliegender Sonnenschutz (Raffstores, Rollläden) und Nachtlüftung sind die zwei wirksamsten Stellschrauben – und Nachtlüftung funktioniert nur, wenn sie automatisch oder konsequent nutzerseitig stattfindet.
Reihenhäuser in Pasing, Obermenzing, Hadern oder Aubing-Lochhausen haben typischerweise 16–20 cm Sparrenhöhe und einen knappen Spitzboden. Ein zentrales Lüftungsgerät mit Schächten sprengt hier selten den Rahmen, ist aber in der Vorwandinstallation aufwendiger. Dezentrale Lüfter im Bereich Gaube oder Giebelwand sind oft die pragmatischste Lösung: pro Wohnraum ein Modul, Bäder mit feuchtegeführtem Modell. Vorteil: keine Schächte in Schlafräumen, einfacher Filterwechsel.
Wichtig bleibt: Auch bei dezentralen Lüftern muss die Luftdichtheitsschicht sauber verlegt sein. Ein dezentrales Gerät kann eine undichte Dampfbremse nicht kompensieren – es verstärkt im Gegenteil den Druckverlust und macht Leckagen strömungstechnisch sichtbar.
Stadtvillen in Schwabing, Bogenhausen oder Nymphenburg bieten mehr Volumen, mehr Raumhöhe und oft einen eigenen Technikbereich. Hier lohnt sich die zentrale Anlage mit Sommer-Bypass und optionaler Pollenfilter-Stufe. Geplant wird sie frühzeitig, am besten mit dem Energieberater und dem Holzbaubetrieb zusammen, damit Schächte, Revisionsöffnungen und die Position des Geräts bereits in der Vorwandplanung berücksichtigt sind. Wer für KfW 261 dämmt, sollte die Lüftung im selben Förderpaket kalkulieren – beide Maßnahmen wirken zusammen, keine ohne das andere.
Wer in München ein Dachgeschoss ausbaut, entscheidet mit der Wahl des Lüftungskonzepts über zwei Dinge zugleich: ob die GEG-Dämmung dauerhaft schadensfrei bleibt und ob das Raumklima im Sommer wie im Winter stimmt. Eine dampfdichte Hülle ohne kontrollierten Feuchteabtransport verlagert das Schimmelrisiko lediglich von der Konstruktion in die Raumluft – und genau das möchte niemand haben.
Mehr zu den Münchner Dämm-Standards nach GEG und KfW 261 sowie zu passenden Aufbauten für Zwischensparren-, Untersparren- und Aufsparrendämmung finden Interessierte im https://www.dachgeschossausbaumuenchen.de/wissen/daemmung-geg/.
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